房地产去库存！到底谁在接盘？

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　　央行发布的2013年金融机构贷款投向统计报告显示，截至2013年12月末，个人购房贷款余额达到9.8万亿元，同比增长21%。
　　报告显示，12月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额为14.61万亿元，同比增长19.1%，增速比上季末高0.1个百分点；全年增加2.34万亿元，同比多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的28.1%，比1-9月增量占比高0.5个百分点。
　　个人购房贷款余额为9.8万亿元，同比增长21%，增速比上季末低0.2个百分点；全年增加1.7万亿元，同比多增7389亿元。

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　　央行官网发布的《2014 年金融机构贷款投向统计报告》称，2014年末，房地产开发贷款余额5.63 万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高7.9 个百分点。个人购房贷款余额11.52 万亿元，同比增长17.5%，增速高于同期各项贷款增速3.9 个百分点。
　　央行称，2014年末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额17.37 万亿元，同比增长18.9%，增速比上年末低0.2 个百分点；全年增加2.75 万亿元，同比多增4055 亿元，增量占同期各项贷款增量的28.1%，与上年占比水平持平
　　人购房贷款余额11.52 万亿元，同比增长17.5%，增速高于同期各项贷款增速3.9 个百分点；全年增加1.72 万亿元，同比多增196 亿元。

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　　中国人民银行发布的数据显示，2015年末我国个人购房贷款余额比上年末增长23.2%，增速比上年末高5.7个百分点，比各项贷款增速高8.9个百分点。央行统计显示，2015年末我国个人购房贷款余额为14.18万亿元，全年增加2.66万亿元，同比多增9368亿元。
　　综合起来，包括个人购房贷款、房产开发贷款、地产开发贷款等在内的房地产贷款，2015年末余额为21.01万亿元，同比增长21%，增速比上年末高2.1个百分点；全年增加3.59万亿元，同比多增8434亿元，增量占全年各项贷款增量的30.6%，比上年占比高2.5个百分点。

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　　数据显示，2016年6月末，人民币房地产贷款余额23.94万亿元，同比增长24%；上半年增加2.93万亿元，同比多增1.04万亿元，增量占同期各项贷款增量的38.9%，比1—5月占比水平高0.3个百分点。今年6月末，个人购房贷款余额16.55 万亿元，同比增长30.9%；上半年增加2.36 万亿元，同比多增1.25 万亿元。

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　　从个人购房贷款余额的角度看：2013年为9.8万亿，2014年为11.52万亿，2015年为14.18万亿，而2016年上半年为16.55亿。大家应该看到如果按照全年算，2016年的个人购房贷款余额应该在30亿左右，明显高于2015年、2014年的余额。
　　从房地产贷款余额看：2016年上半年为23.94，全年可以初步预估为48亿左右；2015年为21万亿，2014年为17.37万亿，而2013年为14.61万亿。我们应该可以看到2016年增速太快，初步看来是2014年的2倍多。
　　通过上述两个数据，可以看出我们2016年房地产快速上涨的核心原因。无它，房地产海量信贷的原因。同时，我们也可以看到为什么那么多地王会出现，无它，从房地产贷款余额的角度就可以知道原因。

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　　我们从2016年上半年的房地产贷款数据可以看到，2016年我们的房地产贷款、个人购房贷款以及占整个贷款总量的比例都迅猛上涨，尤其是新增的个人购房贷款余额占贷款总量的比例，尽然占到40%左右，也就是说新增的贷款很大程度流转到个人购房贷款了。
　　因此，从2013-2016年这四年间的房地产贷款数据可以推断：
　　（1）中国房地产进入海量信贷时期，无论是房地产开发、还是个人购房贷款；（2）核心原因是房地产价格太贵，目前购房人员只能通过信贷处理；
　　（3）中国房地产的杠杆比率越来越高，也就是说中国的房地产越来越危险；
　　（4）中国近期购买的人员依然很多，因此房地产在部分地区依然存在需求和供给之间的错配问题；
　　（5）2016年是极其特殊的一年，主要是因为去库存导致信贷放开，从而导致信贷数额大幅上涨，但是估计下半年会大幅下落。