为什么老房这么多年来对楼市的预测从来没错过？
By 房多钱少
at 2017-06-02 • 0人收藏 • 451人看过
为什么老房这么多年来对楼市的预测从来没错过？
楼主从05年学会上网以来，十几年来，发过几百个贴，从来没预测错过，为什么？而楼主自己也因为以自己这些年的判断来投资，从一个白手起家的普通老百姓变成了成功的富人了。
老房观都知道，09年10年以前，特别是07年08年，房价只是现在的几份之一的时候，房观很多很多很多傻空看空房价，很多是上海的傻空，而楼主这种房托是非常稀少的。而楼主当时只能注册几个房托马甲加上几个傻空无间马甲，为稀少的房托组织增加支持者。多年来，楼主及楼主马甲发了几百个房托贴，现在看来，很多都是神贴。
而，今天， 特别是几个热点城市，上海，深圳，房价暴涨8倍10倍了，新注册不久的新傻多出来很多了，还是以上海的傻瓜最多，说房价还会涨到40万一平米，死了都不卖。什么多军2016，什么阿法路易，都是刚注册不久的。
哈哈，如果你的房子是当年不到一万买的，你会认为会涨到40万一平米吗？如果你的房子是十万一平米刚刚才买的，那么你认为会到40万一平米也是情有可原的，但是，你的智商已经是全国人民里面最低的了，遇到这种人，反向操作肯定错不了。
所以，前几天有个上海的网友705万卖了89平米的房子，我是支持也看好他的，近期上海拍卖的房子也很多，很多流拍了，成交的价格也是很低的。
楼主这些年预测房价有几个基本的依据跟参考，一个是从接中介的电话，如果求购房的电话很多，说明楼市火爆了，如果推销房子的很多，求购的很少，说明楼市低迷了。
一个是拍卖的冷热，楼主经常参加房产拍卖会，拍卖火爆的后的不久后，楼市都是大涨，拍卖低迷后，楼市也是向下调整，因为，去拍卖房产的很多都是楼主这种资深的房虫，几个资深房虫对楼市的共同判断，基本都是非常准确的。
还有一个，是以房观三低网友的观点做为反向标准，再从不同观点，不同网友的交流中，然后再综合去预判，基本都是准确的。
楼主从05年学会上网以来，十几年来，发过几百个贴，从来没预测错过，为什么？而楼主自己也因为以自己这些年的判断来投资，从一个白手起家的普通老百姓变成了成功的富人了。
老房观都知道，09年10年以前，特别是07年08年，房价只是现在的几份之一的时候，房观很多很多很多傻空看空房价，很多是上海的傻空，而楼主这种房托是非常稀少的。而楼主当时只能注册几个房托马甲加上几个傻空无间马甲，为稀少的房托组织增加支持者。多年来，楼主及楼主马甲发了几百个房托贴，现在看来，很多都是神贴。
而，今天， 特别是几个热点城市，上海，深圳，房价暴涨8倍10倍了，新注册不久的新傻多出来很多了，还是以上海的傻瓜最多，说房价还会涨到40万一平米，死了都不卖。什么多军2016，什么阿法路易，都是刚注册不久的。
哈哈，如果你的房子是当年不到一万买的，你会认为会涨到40万一平米吗？如果你的房子是十万一平米刚刚才买的，那么你认为会到40万一平米也是情有可原的，但是，你的智商已经是全国人民里面最低的了，遇到这种人，反向操作肯定错不了。
所以，前几天有个上海的网友705万卖了89平米的房子，我是支持也看好他的，近期上海拍卖的房子也很多，很多流拍了，成交的价格也是很低的。
楼主这些年预测房价有几个基本的依据跟参考，一个是从接中介的电话，如果求购房的电话很多，说明楼市火爆了，如果推销房子的很多，求购的很少，说明楼市低迷了。
一个是拍卖的冷热，楼主经常参加房产拍卖会，拍卖火爆的后的不久后，楼市都是大涨，拍卖低迷后，楼市也是向下调整，因为，去拍卖房产的很多都是楼主这种资深的房虫，几个资深房虫对楼市的共同判断，基本都是非常准确的。
还有一个，是以房观三低网友的观点做为反向标准，再从不同观点，不同网友的交流中，然后再综合去预判，基本都是准确的。
61 个回复 | 最后更新于 2017-09-17
@胡子龙地 2016-10-28 22:30:44
您好楼主，很期待您的新帖：如何低价买好房赚钱丝逆袭的经验交流。您的贴子于我于像我这样的许多人是雪中送炭，一场救赎……，感激，非常谢谢您。
-----------------------------
有时间再慢慢写吧。其实楼主2009年初就发过一个类似的贴的，后来没写了，楼主的文化水平不够。高中没毕业。
我在大城市种房子或养房子发财的故事(长篇房事记实小说)
楼主：不想买房惨 时间：2009-01-14 15:47:00 点击：11815 回复：153
http://bbs.tianya.cn/post-house-134025-1.shtml
不过那时候还没发财，今天真的发财了，哈哈
您好楼主，很期待您的新帖：如何低价买好房赚钱丝逆袭的经验交流。您的贴子于我于像我这样的许多人是雪中送炭，一场救赎……，感激，非常谢谢您。
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有时间再慢慢写吧。其实楼主2009年初就发过一个类似的贴的，后来没写了，楼主的文化水平不够。高中没毕业。
我在大城市种房子或养房子发财的故事(长篇房事记实小说)
楼主：不想买房惨 时间：2009-01-14 15:47:00 点击：11815 回复：153
http://bbs.tianya.cn/post-house-134025-1.shtml
不过那时候还没发财，今天真的发财了，哈哈
2017-06-12
#11
这波一二线高位接盘的估计是要跳楼了。很显然这波房价是炒起来的。确切说是有房人炒起来的，买房的没一个是自己住。
转个新闻:徐和妻子毛某、儿子、女儿名下共有185套房，已办理房产证，另外200多套房，有购房合同。
转个新闻:徐和妻子毛某、儿子、女儿名下共有185套房，已办理房产证，另外200多套房，有购房合同。
@干愤怒的小咪 2016-11-03 08:44:49
@房多钱少
为什么从来没错过？因为你的脸皮比别人厚！
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@房多钱少 2016-11-03 10:57:48
哈哈，脸皮厚就能十几年来几百上千次的预测从来没错过？
这个回答不及格啊。
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@干愤怒的小咪 2016-11-03 14:31:58
即便错了也能在厚脸皮的保护下找出各种理由不认，所以从来不会错...
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@房多钱少 2016-11-03 20:38:06
这个回答还是不及格，楼主喜欢玩房观，就是因为房观说的话，发的贴，会保留很久的，所以，楼主及楼主的马甲都是公开的，而且用了近十年了，而且经常不断的发帖，而你们老傻空发帖少，注册时间短，输了错了就换ID,然后，你们老傻空竟然不能从楼主近十年的几百几千个贴中找出一个楼主错的贴，是不是太无能了。哈哈
然后，你们认为楼主最错的一个贴竟然是：资深老房托房地产权威警告空军：2012年是有史以来最不适合买房的......
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不但厚脸皮有错不认，而且还可以拉黑别人自嗨，所以你从来不会错...
@房多钱少
为什么从来没错过？因为你的脸皮比别人厚！
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@房多钱少 2016-11-03 10:57:48
哈哈，脸皮厚就能十几年来几百上千次的预测从来没错过？
这个回答不及格啊。
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@干愤怒的小咪 2016-11-03 14:31:58
即便错了也能在厚脸皮的保护下找出各种理由不认，所以从来不会错...
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@房多钱少 2016-11-03 20:38:06
这个回答还是不及格，楼主喜欢玩房观，就是因为房观说的话，发的贴，会保留很久的，所以，楼主及楼主的马甲都是公开的，而且用了近十年了，而且经常不断的发帖，而你们老傻空发帖少，注册时间短，输了错了就换ID,然后，你们老傻空竟然不能从楼主近十年的几百几千个贴中找出一个楼主错的贴，是不是太无能了。哈哈
然后，你们认为楼主最错的一个贴竟然是：资深老房托房地产权威警告空军：2012年是有史以来最不适合买房的......
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不但厚脸皮有错不认，而且还可以拉黑别人自嗨，所以你从来不会错...
@瞎逛看看就看看 2016-10-26 23:09:12
房主了解广西南宁的楼市吗？今年下半年疯涨啊，国庆前有些楼盘直接封盘涨价2000／平方。上半年刚将自己的一套小户型出手，想换套大的，结果直到遇上疯涨，楼主帮分析一下南宁的楼市吧，我是实实在在的刚需啊，现在很多声音说年底地铁通了还要涨，哭了，到底什么时候入手合适？
-----------------------------
我五一假期刚回南宁买了一套，知道涨了就是不知道涨了多少，买了就来深圳了。在中国就要跟着党的政策走，党都说去库存了，一线太高肯定是省会有一波涨幅的，今年南宁2.5首付降到2成了，摆明了要上涨的。南宁的库存现在是五万多套，不算很多，位置好的楼盘估计不会掉的，刚需改买还得买。
房主了解广西南宁的楼市吗？今年下半年疯涨啊，国庆前有些楼盘直接封盘涨价2000／平方。上半年刚将自己的一套小户型出手，想换套大的，结果直到遇上疯涨，楼主帮分析一下南宁的楼市吧，我是实实在在的刚需啊，现在很多声音说年底地铁通了还要涨，哭了，到底什么时候入手合适？
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我五一假期刚回南宁买了一套，知道涨了就是不知道涨了多少，买了就来深圳了。在中国就要跟着党的政策走，党都说去库存了，一线太高肯定是省会有一波涨幅的，今年南宁2.5首付降到2成了，摆明了要上涨的。南宁的库存现在是五万多套，不算很多，位置好的楼盘估计不会掉的，刚需改买还得买。
【价值主要在于比较 】
房地产的文章，没有谈及重点。倒像是公司假账的广告。想必假账chenyiwei们已把不少土地所有权的增值计入客户囊中了，而代价可能仅仅是几根骨头。何必如此摇尾乞怜呢？大家各个也是身强体壮的健康人。建议考虑下面几个方面的问题:
一、土地所有权价值有关的方面
考虑土地所有权价值是非常有必要的，人员不能罔顾事实放弃土地所有权价值变动收益。从企业意图和房地产性质分析，收入这部分是土地所有权增值的，应该直接调整为没有给付的全民资金。企业对于房地产公允价值的描述太简单了，没有考虑土地所有权价值；报价也没有考虑土地使用权年限、到期价值的处理，假账chenyiwei纯粹是把土地使用权当成土地所有权操作的，混淆土地使用权和土地所有权。这是差错，里面至少应有三分之一是土地所有权增值、全国人民资产。另外，房地产资本化的贷款利息通常不符合资产定义和资产确认条件，设想一下，同样房子的公允价值要少一大块资本化的贷款利息，对此应考虑减值。在考虑可收回金额的未来使用中现金流量现值时，也应消除土地使用权价值差的影响，否则很可能高估借款费用资本化后房子的价值。
二、土地使用权、房屋建筑物的分开计量和土地使用权价值调整有关的方面
房子的公允价值需要排除土地所有权增值和土地价值差的影响。土地使用权的价值要分析期限时间，应小于土地所有权的价值。在房产市场比较完善时，计算房地产价值可以把土地使用权和房屋建筑物分开；房价差对价值划分计算的影响也需重点关注。首先，以相同或类似房地产的房价差即土地使用权的市场价值差作为土地使用权价差的公允价值。然后，在房地产的公允价值中把土地使用权价差扣除。接下来，把房地产剩余的公允价值分配到剩余的土地使用权和房屋建筑物。最后，分别得出土地使用权和房屋建筑物的公允价值。房地产还是多盖些一样的房子好，可以节省好些东西，质量也好控制。建造合同完全可以根据一张图纸或类似图纸来开工的。
企业以公允价值或类似公允价值计量房地产，由于没有考虑土地所有权价值、孪生建筑物价值、企业没有土地所有权等因素，很容易造成房地产价值不实、侵害土地所有权价值。这是因为相同土地使用权的市场价格实际是无法观察取得的，而依相接近的土地使用权的市场价格计算公允价值又很可能导致差错。所以估算土地所有权价值是非常有必要的。大致估计房地产所谓的公允价值累计变动收益中至少有三分之一应该是土地所有权的增值，如这部分没有调整处理、没有被视作未交给付或国有资金投入的话，上述事项很可能是一起致使国家人民利益遭受重大损失的违法犯罪行为。土地所有权的增值就这样轻易的被者“黑”掉了。
三、建造合同有关的方面
一个因素，建造合同公允价值的现金流量相关估算处理需要考虑其合理性，并且需要消除房价差和土地所有权增值的影响，建造工程所涉的土地使用权价值应当大于房价差。另外一个因素，企业会计准则不是一个个单独准则的独立适用，而且会计计量也不是单一的历史成本，应该注意计入工程成本并不能说它就一定符合企业会计准则的要求。问题还是要搞清楚土地价值差的方向后,才能得到有实际意义的解答。由建造合同引起的亏损或减值往往被遗漏或者忽视，不过同样的工程项目的公允价值仅为账面价值的66%时，也许仍会错误认为整体是盈利的。但是合同的另一方应当在剔除土地价值差和土地所有权增值后，将此差额作为减值处理。
若建造合同主要参考同样工程项目的市场价值作为定价依据，而同样工程项目的市场价值仅为最初估计总金额的三分之二，那么需认真考虑这三分之一的差额是否可理解为重置土地使用权价值差。如肯定的话，最初确认的收入或工程项目的总金额就应该调整，该合同合理与否的问题还应重新考虑。如果采用工作量计算完工进度的话,解决这类问题需要理清一个工作量的具体含义，重置土地使用权价值差可能会影响工作量的计算。
四、上市房企审计遇到的其他问题
上市房企财务报表到底有多少土地使用权?!在目前高房价，即高土地使用权价值的情况下，应更加关注资产的土地使用权状况。土地使用权,非土地所有权,是有期限的，公司是不拥有土地所有权的；土地所有权的估价是多少才关键，土地所有权价值与土地使用权价值是否进行了比较分析呢？房价差就是土地价值差，当然土地价值包括土地价值差，土地使用权价值是否满足上述土地价值差的概念呢？总之，土地所有面积才真正需要关注，而土地使用权成本分摊是否按建筑的实际情况呢？真是假账chenyiwei啊!
上市房企的财务报告对如何确认房屋销售成本并无详细说明，而且对建造中的成本分配情况基本没有涉及。已披露的成本确认方式往往难以让人打消对其土地使用权面积分摊的疑虑。上市房企的土地使用权面积是否按照实际消耗情况分摊？是否按照商品所有权上的主要风险分摊？是否以产生收入的实际发生的交易为依据进行分摊？上述疑点无法从财务报告中得到合理的解释。另外营业毛利是土地使用权增值？是土地所有权增值？还是可靠的经营增值呢？审计员chenyiwei是否考虑了土地所有权价值对审计工作、审计责任或审计报告事项的影响呢？也没有答案！
房地产的文章，没有谈及重点。倒像是公司假账的广告。想必假账chenyiwei们已把不少土地所有权的增值计入客户囊中了，而代价可能仅仅是几根骨头。何必如此摇尾乞怜呢？大家各个也是身强体壮的健康人。建议考虑下面几个方面的问题:
一、土地所有权价值有关的方面
考虑土地所有权价值是非常有必要的，人员不能罔顾事实放弃土地所有权价值变动收益。从企业意图和房地产性质分析，收入这部分是土地所有权增值的，应该直接调整为没有给付的全民资金。企业对于房地产公允价值的描述太简单了，没有考虑土地所有权价值；报价也没有考虑土地使用权年限、到期价值的处理，假账chenyiwei纯粹是把土地使用权当成土地所有权操作的，混淆土地使用权和土地所有权。这是差错，里面至少应有三分之一是土地所有权增值、全国人民资产。另外，房地产资本化的贷款利息通常不符合资产定义和资产确认条件，设想一下，同样房子的公允价值要少一大块资本化的贷款利息，对此应考虑减值。在考虑可收回金额的未来使用中现金流量现值时，也应消除土地使用权价值差的影响，否则很可能高估借款费用资本化后房子的价值。
二、土地使用权、房屋建筑物的分开计量和土地使用权价值调整有关的方面
房子的公允价值需要排除土地所有权增值和土地价值差的影响。土地使用权的价值要分析期限时间，应小于土地所有权的价值。在房产市场比较完善时，计算房地产价值可以把土地使用权和房屋建筑物分开；房价差对价值划分计算的影响也需重点关注。首先，以相同或类似房地产的房价差即土地使用权的市场价值差作为土地使用权价差的公允价值。然后，在房地产的公允价值中把土地使用权价差扣除。接下来，把房地产剩余的公允价值分配到剩余的土地使用权和房屋建筑物。最后，分别得出土地使用权和房屋建筑物的公允价值。房地产还是多盖些一样的房子好，可以节省好些东西，质量也好控制。建造合同完全可以根据一张图纸或类似图纸来开工的。
企业以公允价值或类似公允价值计量房地产，由于没有考虑土地所有权价值、孪生建筑物价值、企业没有土地所有权等因素，很容易造成房地产价值不实、侵害土地所有权价值。这是因为相同土地使用权的市场价格实际是无法观察取得的，而依相接近的土地使用权的市场价格计算公允价值又很可能导致差错。所以估算土地所有权价值是非常有必要的。大致估计房地产所谓的公允价值累计变动收益中至少有三分之一应该是土地所有权的增值，如这部分没有调整处理、没有被视作未交给付或国有资金投入的话，上述事项很可能是一起致使国家人民利益遭受重大损失的违法犯罪行为。土地所有权的增值就这样轻易的被者“黑”掉了。
三、建造合同有关的方面
一个因素，建造合同公允价值的现金流量相关估算处理需要考虑其合理性，并且需要消除房价差和土地所有权增值的影响，建造工程所涉的土地使用权价值应当大于房价差。另外一个因素，企业会计准则不是一个个单独准则的独立适用，而且会计计量也不是单一的历史成本，应该注意计入工程成本并不能说它就一定符合企业会计准则的要求。问题还是要搞清楚土地价值差的方向后,才能得到有实际意义的解答。由建造合同引起的亏损或减值往往被遗漏或者忽视，不过同样的工程项目的公允价值仅为账面价值的66%时，也许仍会错误认为整体是盈利的。但是合同的另一方应当在剔除土地价值差和土地所有权增值后，将此差额作为减值处理。
若建造合同主要参考同样工程项目的市场价值作为定价依据，而同样工程项目的市场价值仅为最初估计总金额的三分之二，那么需认真考虑这三分之一的差额是否可理解为重置土地使用权价值差。如肯定的话，最初确认的收入或工程项目的总金额就应该调整，该合同合理与否的问题还应重新考虑。如果采用工作量计算完工进度的话,解决这类问题需要理清一个工作量的具体含义，重置土地使用权价值差可能会影响工作量的计算。
四、上市房企审计遇到的其他问题
上市房企财务报表到底有多少土地使用权?!在目前高房价，即高土地使用权价值的情况下，应更加关注资产的土地使用权状况。土地使用权,非土地所有权,是有期限的，公司是不拥有土地所有权的；土地所有权的估价是多少才关键，土地所有权价值与土地使用权价值是否进行了比较分析呢？房价差就是土地价值差，当然土地价值包括土地价值差，土地使用权价值是否满足上述土地价值差的概念呢？总之，土地所有面积才真正需要关注，而土地使用权成本分摊是否按建筑的实际情况呢？真是假账chenyiwei啊!
上市房企的财务报告对如何确认房屋销售成本并无详细说明，而且对建造中的成本分配情况基本没有涉及。已披露的成本确认方式往往难以让人打消对其土地使用权面积分摊的疑虑。上市房企的土地使用权面积是否按照实际消耗情况分摊？是否按照商品所有权上的主要风险分摊？是否以产生收入的实际发生的交易为依据进行分摊？上述疑点无法从财务报告中得到合理的解释。另外营业毛利是土地使用权增值？是土地所有权增值？还是可靠的经营增值呢？审计员chenyiwei是否考虑了土地所有权价值对审计工作、审计责任或审计报告事项的影响呢？也没有答案！
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@美猴王陛下
==========
你的情况，我认为你的中介有点问题，本来你的中介应该帮你的，因为你付了中介费给他的，你应该赶紧咨询一下律师，如果他的房子已经过户了，赶紧到房管局申请保全，不让他们过户，然后要赔偿，起码两倍定金，或者看看合同怎么写的。
其实，不是你惨了，你那个业主惨了，如果他签了两家的合同，肯定要赔钱的。而且他才多卖2万，肯定亏大了。
—————————————————
谢谢大哥，我这两天在找律师了，万分感谢